Hai lô B3 và B4 gộp một sổ, xây 1 trệt, 1 lửng, 3 lầu, dùng chung một thang máy và một thang bộ. 22 phòng cho thuê, giá bình quân 5,5 đến 6,5 triệu mỗi phòng. Nhà đầu tư góp vốn xây. Cloud Valley lo thiết kế, thi công và chịu toàn bộ lãi vay cho đến khi hoàn thiện, sau đó làm thủ tục ngân hàng để hoàn trả nhà đầu tư 2 tỷ. Dòng tiền và tài sản chia 50/50.
Gộp hai lô để xây chung một khối: tiết kiệm được một thang máy, một thang bộ, và dồn phần diện tích đó thành phòng. Trệt để xe và phục vụ, bốn tầng trên toàn bộ là phòng cho thuê khép kín. Một phòng trống, 21 phòng vẫn trả tiền.
Đất đã có, đã thiết kế, đã có người vận hành. Thứ còn thiếu là vốn xây hoàn thiện. Bạn góp 5 tỷ, từ tháng thứ tư sau khi hoàn thiện nhận lại 2 tỷ, và cùng sở hữu một tòa nhà đang cho thuê kín phòng.
Hai lô B3 và B4 gộp một sổ, giá trị 8 tỷ, dư nợ ngân hàng hiện tại 6 tỷ.
Đã cóToàn bộ dùng để xây và hoàn thiện tòa 1 trệt, 1 lửng, 3 lầu, 22 phòng cho thuê. Cloud Valley chịu trách nhiệm thiết kế, thi công, xây dựng và trả toàn bộ lãi ngân hàng cho đến khi hoàn thiện. Nhà đầu tư không phải chi thêm.
Từ khởi công đến hoàn thiệnBa tháng đầu lấp dần 30%, 60%, 80%, từ tháng thứ tư ổn định khoảng 90%. Ngay khi hoàn thiện, tiền thuê bắt đầu trả lãi ngân hàng trên 6 tỷ, khoảng 45 triệu mỗi tháng. Ân hạn gốc 12 tháng.
Tháng 1 đến 3Kể từ lúc hoàn thiện, Cloud Valley làm thủ tục với ngân hàng để giải ngân thêm, hoàn trả nhà đầu tư 2 tỷ từ tháng thứ tư. Dư nợ lên 8 tỷ, lãi khoảng 60 triệu mỗi tháng.
Tháng thứ 4Hết ân hạn, trả đều gốc và lãi trong 20 năm, khoảng 72 triệu mỗi tháng. Tiền thuê vẫn dư sau khi trả ngân hàng.
Từ tháng 13Tiền thuê còn lại sau thuế, vận hành và trả ngân hàng chia đôi hằng tháng. Khi bán hoặc định giá lại, tài sản cũng chia đôi.
Suốt thời gian hợp tácĐược hoàn trả 2 tỷ từ tháng thứ tư sau khi hoàn thiện. Không chịu lãi vay trong thời gian xây. Hưởng 50% dòng tiền và 50% tài sản.
Góp hai lô đất, chịu lãi vay đến khi hoàn thiện, lo thiết kế, xin phép, thi công, thủ tục ngân hàng hoàn trả 2 tỷ, tìm khách và quản lý hằng ngày. Hưởng 50%.
Ở giá bình quân 6 triệu và lấp đầy 90%, tòa nhà thu 118,8 triệu mỗi tháng. Trừ thuế 10%, lương và chi chung, còn 92,9 triệu. Trả ngân hàng xong vẫn dư khoảng 20,9 triệu mỗi tháng, kể cả khi đã phải trả gốc.
Kéo thử giá thuê, tỷ lệ lấp đầy và lãi suất để xem dòng tiền thay đổi thế nào. Dư nợ tính 8 tỷ, giai đoạn đã trả gốc.
| Mỗi tháng | 5,5 tr | 6 tr | 6,5 tr |
|---|---|---|---|
| Doanh thu (90%) | 108,9 | 118,8 | 128,7 |
| Thuế 10% | −10,9 | −11,9 | −12,9 |
| Lương và chi chung | −14,0 | −14,0 | −14,0 |
| Thực thu | 84,0 | 92,9 | 101,8 |
| Tháng 1 đến 3, lấp dần, trả lãi 45 tr (cộng 3 tháng) | +8,1 | +25,0 | +41,8 |
| Tháng 4 đến 12, trả lãi 60 tr | +24,0 | +32,9 | +41,8 |
| Từ tháng 13, trả 72 tr | +12,0 | +20,9 | +29,9 |
| Cả năm | 5,5 tr | 6 tr | 6,5 tr |
|---|---|---|---|
| Năm đầu còn lại | 224 | 321 | 418 |
| Mỗi bên, năm đầu | 112 | 161 | 209 |
| Từ năm thứ hai | 144 | 251 | 358 |
| Mỗi bên, từ năm thứ hai | 72 | 126 | 179 |
Đơn vị triệu đồng. Ngoài tiền mặt, mỗi năm còn khoảng 150 triệu tiền gốc đã trả, chuyển thành phần sở hữu của hai bên.
Số liệu dự kiến, chưa phải kết quả vận hành. Giả định: lấp đầy 30% tháng đầu, 60% tháng thứ hai, 80% tháng thứ ba, 90% từ tháng thứ tư; thuế cho thuê 10% doanh thu; lương quản lý 8 triệu, dọn vệ sinh 4 triệu, điện hành lang, mạng chung và bảo trì thang máy 2 triệu mỗi tháng; điện nước từng phòng khách tự trả. Trả lãi ngay từ tháng đầu sau khi hoàn thiện: dư nợ 6 tỷ trong 3 tháng đầu, 8 tỷ từ tháng thứ tư, lãi 9%/năm, ân hạn gốc 12 tháng tính từ lúc hoàn thiện, sau đó trả đều 20 năm. Lãi trong thời gian xây do Cloud Valley chịu, không nằm trong bảng. Chưa tính tiền giặt sấy và cho thuê ngắn ngày phòng trống.
Xây xong, tòa nhà tốn tổng cộng 13 tỷ: đất 8 tỷ, xây 5 tỷ. Nhưng khi đã có 22 hợp đồng thuê đang trả tiền, người mua không trả theo giá đất cộng giá xây. Họ trả theo tiền thuê mà tòa nhà làm ra mỗi năm.
Các căn chia phòng cho thuê đang được chào bán ở mức tiền thuê một năm bằng khoảng 7,3% giá bán, và tiền thực thu sau thuế, chi phí bằng khoảng 6,26% giá bán. Áp vào tòa này: tiền thuê 1,43 tỷ mỗi năm ÷ 7,3% ≈ 19,5 tỷ; tiền thực thu 1,12 tỷ ÷ 6,26% ≈ 17,8 tỷ. Lấy mức thận trọng, tòa nhà đáng khoảng 18 tỷ. Đây là con số dự kiến, nên dưới đây tính cả trường hợp bán chỉ được 16 hoặc 17 tỷ.
Nhà đầu tư đã nhận lại 2 tỷ ở tháng thứ tư, nên tiền thật còn nằm trong tòa nhà là 3 tỷ. Bán 18 tỷ, nhà đầu tư nhận 4,73 tỷ, lời 1,73 tỷ, tức 58% trên 3 tỷ. Cộng tiền thuê năm đầu thì 63%.
Từ năm thứ hai, phần của mỗi bên lớn thêm khoảng 510 triệu mỗi năm: 126 triệu tiền thuê nhận bằng tiền mặt, 75 triệu nợ được trả bớt, khoảng 392 triệu đất tăng giá, trừ 83 triệu công trình cũ đi. Tính trên 3 tỷ tiền thật còn trong tòa nhà là khoảng 17% mỗi năm, trong đó tiền mặt nhận ngay khoảng 4,2%. Phần đất tăng là lãi trên giấy, chỉ thành tiền khi bán.
Một bên muốn rút, bên kia mua lại phần 50% theo giá định giá lúc đó. Người rút nhận tiền, người ở lại giữ trọn tòa nhà.
Bán xong, việc đầu tiên là trả hết nợ ngân hàng, sau đó nộp thuế và trả môi giới. Phần còn lại mới đem chia đôi.
| Khoản | Số tiền |
|---|---|
| Giá bán tòa nhàGiá dự kiến khi đã kín phòng | 18,00 tỷ |
| Trả hết nợ ngân hàngKhoản vay đứng tên tòa nhà | −8,00 tỷ |
| Thuế thu nhập cá nhân 2%2% × 18 tỷ | −0,36 tỷ |
| Phí môi giới 1%1% × 18 tỷ | −0,18 tỷ |
| Tiền còn lại để chia18 − 8 − 0,36 − 0,18 | 9,46 tỷ |
| Mỗi bên nhậnChia đôi 9,46 tỷ | 4,73 tỷ |
Tiền vay ngân hàng chỉ là đòn bẩy. 2 tỷ nhà đầu tư nhận lại ở tháng thứ tư là tiền ngân hàng cho vay thêm, nên từ tháng thứ tư, tiền thật của nhà đầu tư còn nằm trong tòa nhà là 3 tỷ. Lợi nhuận tính trên 3 tỷ này. Ví dụ bán 18 tỷ sau khoảng một năm vận hành.
| Khoản | Số tiền |
|---|---|
| Góp vốn xâyLúc khởi công | −5,00 tỷ |
| Nhận lại khi ngân hàng giải ngân thêmTháng thứ tư sau khi hoàn thiện | +2,00 tỷ |
| Tiền thật còn bỏ ra5 − 2 | 3,00 tỷ |
| Phần chia tiền thuê năm đầuChia hằng tháng | +0,16 tỷ |
| Phần chia khi bánKhi bán, theo Bước 1 | +4,73 tỷ |
| Nhận về trên 3 tỷ đó0,16 + 4,73 | 4,89 tỷ |
| Lời4,89 − 3 | +1,89 tỷ |
| Lời trên tiền thật bỏ ra1,89 ÷ 3 | 63% |
Bảng trên là trường hợp đẹp. Dưới đây là lời của nhà đầu tư nếu giá bán thấp hơn, tính cùng cách, luôn trên 3 tỷ tiền thật còn trong tòa nhà. Bảng này chưa cộng tiền thuê đã chia.
| Giá bán | Còn lại sau nợ, thuế, phí | Nhà đầu tư nhận khi bán | Lời | Lời trên 3 tỷ |
|---|---|---|---|---|
| 16 tỷ | 7,52 tỷ | 3,76 tỷ | +0,76 tỷ | 25% |
| 17 tỷ | 8,49 tỷ | 4,25 tỷ | +1,25 tỷ | 42% |
| 18 tỷ | 9,46 tỷ | 4,73 tỷ | +1,73 tỷ | 58% |
Bán càng muộn, nợ ngân hàng càng ít nên tiền chia càng nhiều. Vẫn giá 18 tỷ, cộng cả tiền thuê đã chia:
| Bán vào | Nợ còn phải trả | Nhận khi bán | Tiền thuê đã chia | Tổng nhận | Lời | Lời trên 3 tỷ |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Cuối năm 1 | 8,00 tỷ | 4,73 tỷ | 0,16 tỷ | 4,89 tỷ | +1,89 tỷ | 63% |
| Cuối năm 3 | 7,69 tỷ | 4,89 tỷ | 0,41 tỷ | 5,30 tỷ | +2,30 tỷ | 77% |
| Cuối năm 5 | 7,31 tỷ | 5,07 tỷ | 0,67 tỷ | 5,74 tỷ | +2,74 tỷ | 91% |
Lời = tổng nhận − 3 tỷ tiền thật còn trong tòa nhà. Tiền thuê chia cho nhà đầu tư: khoảng 161 triệu năm đầu, 126 triệu mỗi năm sau đó, ở giá bình quân 6 triệu. Trong thời gian xây và 3 tháng đầu vận hành, cả 5 tỷ nằm trong tòa nhà. Thuế 2% và môi giới 1% là giả định. Giá 18 tỷ là dự kiến; nếu tính theo tiền thuê thực thu sau chi phí (6,26%/năm) thì khoảng 17,8 tỷ.
| Năm | Giá đất | Công trình | Nợ còn | Tài sản ròng | Mỗi bên |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 8,72 tỷ | 4,83 tỷ | 8,00 tỷ | 5,55 tỷ | 2,78 tỷ |
| 2 | 9,50 tỷ | 4,67 tỷ | 7,85 tỷ | 6,32 tỷ | 3,16 tỷ |
| 3 | 10,36 tỷ | 4,50 tỷ | 7,69 tỷ | 7,17 tỷ | 3,59 tỷ |
| 5 | 12,31 tỷ | 4,17 tỷ | 7,31 tỷ | 9,17 tỷ | 4,59 tỷ |
| 10 | 18,94 tỷ | 3,33 tỷ | 6,02 tỷ | 16,25 tỷ | 8,13 tỷ |
Cách tính thận trọng, không tính giá trị dòng tiền: đất 8 tỷ tăng 9%/năm (bằng lãi vay ngân hàng), công trình 5 tỷ hao mòn đều trong 30 năm, nợ 8 tỷ trả đều 20 năm từ tháng 13. Chưa tính tiền thuê tăng và tiền mặt đã chia hằng năm. Giá đất tăng là giả định.
Không có khoản đầu tư nào không rủi ro. Dưới đây là bốn biến số có thể làm số liệu lệch, kèm mức chịu đựng của phương án.
Lãi 9% thường chỉ cố định 1 đến 2 năm đầu. Ở giá thuê 6 triệu, phương án vẫn dương dòng tiền đến khi lãi lên khoảng 12,5%/năm.
Nếu bình quân chỉ 5,5 triệu, sau khi trả gốc vẫn dư khoảng 12 triệu mỗi tháng. Phương án không âm ở mức giá này.
Tháng đầu chỉ lấp 30%, tiền thuê thiếu khoảng 23 triệu để trả lãi. Tháng thứ hai và ba bù lại, cộng ba tháng vẫn dư khoảng 25 triệu. Giai đoạn này cần một khoản dự phòng khoảng 25 đến 50 triệu.
Tòa tương tự của Cloud Valley đã nghiệm thu phòng cháy chữa cháy đầy đủ. Thiết kế lô B3 + B4 đi theo cùng tiêu chuẩn đó.
Gặp trực tiếp một buổi, xem đất, xem tòa đã làm, đi qua từng dòng tiền. Khoảng một tiếng.
Hẹn một buổi, tôi đưa bạn đi xem đất, xem tòa đã làm, và đi qua từng dòng tiền trên trang này.
Số liệu trên trang là dự kiến dựa trên giả định nêu ở phần 03 và 04, dùng để trao đổi, không phải cam kết lợi nhuận và không phải tư vấn tài chính. Điều khoản chính thức theo hợp đồng hợp tác hai bên ký.